| 本文来自格隆汇专栏:中信证券研究
2022年地产板块及产业链机会
2022年，预计政策稳定房地产市场的意图不变，按揭利率和贷款利率对房地产需求的决定性作用不变，从销售到投资的复苏链条不变但政策的内容或较之历史有变化，行业的竞争格局有变化，行业集中度可能开始下降目前信用风险的外溢已经基本得到控制，房地产市场不会出现继续连环暴雷的情况，但风险也有待持续释放政策的目标和历史上基本相似，但政策的具体手段则有所不同房地产市场基本面有待2022年3月后恢复，但如今二手房和土地市场也都出现了一些积极的信号
我们看好细分领域景气度高，和开发企业盈利关联性低，产品和综合服务具备竞争力，品牌具备影响力，应收款管理能力突出的产业链公司建议投资者对地产板块保持适度乐观，蓝筹企业的估值仍具备吸引力，看好保利地产，万科A，招商蛇口，金地集团，滨江集团，龙湖集团，华润置地等公司
房地产行业信用风险暴露，但判断不会加速外溢
由于项目层面现金流和总部投融资现金流的不匹配，资产负债表不透明，加上前期政策叠加，传统销售下行压力和担心交付情绪叠加，2021年房地产行业出现信用风险这种信用风险外溢如不加控制，则有蔓延为金融体系风险的可能性本轮信用风险有自身独特特征，即开发项目转让持续缺位限价导致项目盈利受限，项目开发流程复杂导致盈利不确定性高，大多数地方房价处于下跌通道，都使得企业难以处置资产
中央经济工作会议强调正确认识和把握防范重大风险我们相信，监管层已充分了解当前地产行业面临的信用风险同时，消费者信心已经有恢复迹象，境内债券市场也适当放开困难企业变卖项目，加速去化，甚至寻求债务展期和重组仍需要时间，低信用风险的企业销售还在恶化但我们认为，信用风险加速外溢的情况结束了，房地产市场的经营主体行为是稳住了
我们判断，2022年3月有望实现房价平稳和销售同比降幅明显收窄，2022年二季度预计实现土地市场交易秩序正常化，2022年下半年预计实现信用的基本澄清预计2022年全年商品房销售额前低后高，全年小幅下降6%，预计房地产开发投资增速逐渐恢复，全年增长1%以上
2022年3月有望出现行业基本面底部
政策层面强调，促进房地产业健康发展和良性循环如何定义良性循环:资金有进有出，总体均衡稳定，企业优胜劣汰，消费者预期稳定，购房需求平稳释放
长期来看，信用风险解决需要推动地产开发企业业务变轻和逐渐本地化，短期来看，意味着金融系统，行业主管系统，地方都会积极担负起责任房地产企业欲拯救，必先自救主要是积极销售，积极处置资金，尽全力增加上市主体的资金流入具体可表现在企业层面，企业实控人角度，企业管理层角度相应的决心和态度上
未来政策与市场演进的判断:政策的边际变化主要集中在肯定商品房的市场积极作用，开放中高信用公司融资渠道，加大投放按揭贷款，地方允许高信用公司在预售监管中使用保函等政策以此为背景，我们相信行业将沿着:风险外溢停止，稳住基本经营秩序——销售逐渐恢复——投资和拿地恢复——个别公司债务重组顺利完成的顺序演变
预计按揭的投放会更加积极，良性循环的关键在于企业销售—投资—销售的链条运转据此我们认为，2022年3月将有望出现基本面的底部
展望房地产行业的四不变与五变
房地产行业在局部信用风险暴露，全面盈利能力下降中迎接2022年，政策，行业竞争格局和企业发展态势也随之变化变化是常态，而变化中也有不变
房地产行业的四不变
房地产行业的五变
投资策略
监管层高度重视，积极支持优质房企收购困难房企的优质项目，坚持市场化，法制化的原则我们预计，行业信用风险外溢已经得到控制，但企业信用风险的释放仍需一段时间企业能否有序偿付，关键在企业自救的决心和态度在政策支持下，存量持有物业和开发项目的转让市场会陆续活跃起来在此背景下，我们认为产业链复苏将早于开发企业复苏，信用恢复好于盈利能力恢复，A股开发企业的权益市场表现好于港股开发企业
产业链层面:产业链弹性明显好于开发弹性。
产业链公司可能是这轮复苏的主要受益者推荐细分领域景气度高，和开发企业盈利关联性低，产品和综合服务具备竞争力，品牌具备影响力，应收款管理能力突出的产业链公司
产业链个细分领域市场机会
房地产开发企业:看好优秀地产企业估值上行可能。
我们认为，在房地产行业信用分层的背景下，部分企业依然存在一定的弹性当前蓝筹企业的估值仍具备吸引力我们建议投资者对板块保持适度乐观，推荐保利地产，万科A，招商蛇口，金地集团，滨江集团，龙湖集团，华润置地等公司
风险因素
部分房地产企业信用风险暴露，谋求债务展期或重组的风险。宏观经济政策的前景将更加关键，为应对新冠疫情而颁布的支持和刺激计划，将在2022年逐步取消，这会给决策者带来了新的挑战，给金融市场带来了新的风险。同时，通过减轻企业利润率面临的风险，降低需要迅速提高利率的可能性，应会对股市起到支撑作用。
大多数房地产企业因为资金成本上行，房价下行，盈利能力进一步下降的风险。。
2022年春季，市场无法如期复苏，销售进一步承压的风险。瑞银认为，随着供求失衡问题的解决，能源价格的稳定以及劳动力市场摩擦的缓解，目前高企的通货膨胀率将在2022年逐渐消退。
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