大悦城虽贵为央企，任性之外，也需小心。

2021年，青铜和黑铁都是人们给予房地产市场的标签伴伴随着一众暴雷故事的上演，上市房企正从过往的唯规模，唯速度，转向开始关注健康，绿色，社会效益等领域

今年，在一众房企延迟发布年报的气氛中，4月11晚间，大悦城发布了经审核业绩，报告期内，实现营业收入426.14亿元，同比增加41.69亿元营业利润为28.60亿元，同比下滑6.53%，净利润为7.67亿元，同比下滑31.65%

值得注意的是，在2020年大悦城制定了900亿元的销售额目标但其在当年录得销售额仅为694亿元，相当于只完成销售目标的77%

但即便如此，大悦城仍坚称，坚持2021年千亿元目标不动摇最终，大悦城在2021年录得销售额719.1亿元，距其千亿目标足足差了近300亿元

01

增收不增利，暗暗抓紧销量回款

另一面，2021年却已是大悦城净利润的第三年下滑较为夸张的是在2020年，其净利润为11.23亿元，同比下滑降66.7%如今再一次利润下滑，足见其已陷入严重的增收不增利境地

2021年，大悦城毛利率为27.44%，同比下降4个百分点这与行业利润下滑的趋势是一致的

此外，公司还在2021年进行了大额资产减值计提数据显示，去年大悦城受存货跌价准备，坏账准备，固定资产等减值计提影响，合并净利润减少21.35亿元，归母净利润减少约16.71亿元，各类减值中，存货跌价准备的额度最大

《每日财报》发现，大悦城去年为加快去化回笼资金，积极采取以价换量的销售方式，共计提存货跌价准备19.56亿元如此看来，虽然贵为央企，但大悦城在利润和销量回款之间，也不得不选择后者

有意思的是，虽然营业利润，净利润均出现下滑，但是大悦城归母净利润却录得了127.79%的增长幅度而回顾其2020年报，当年大悦城的归母净利润录得—3.87亿元，同比下滑118.88%

也就是说，2021年大悦城归母净利润的大幅增长，主要是建立在上一年巨额亏损的基础之上事实上，虽然归母净利润于2021年实现扭亏为盈，但也只是录得1.08亿元，占净利润比例只有14%

02

脚踩一红线 现金流明显下滑

除了利润下滑之外，大悦城还伴伴随着经营活动产生的现金流下滑数据显示，截至2021年底，其经营活动产生的现金流净额为负84.6亿，2020年末则为98.1亿，下滑幅度近两倍

究其原因，是大悦城未按下暂停键的扩张行动大悦城对此解释称，本期新获取项目土地支出，开发项目建造支出及税费支出同比大幅增加，导致经营性现金流与净利润产生较大差距

据《每日财报》了解，2021年大悦城共获取16个项目，新增土地面积147万平方米，新增土储计容建筑面积327万平方米，土地款总额316亿元，平均楼面价为9，659元/平方米，平均溢价率为16%截至期末，大悦城土地储备可售货值超2000亿

从布局来看，延续近几年在华南地区的投资热情，其新增土地储备有39%位于长三角城市群，23%位于成渝经济圈，9%位于京津冀城市群。

而在财务状况上，大悦城仍踩一道红线数据显示，截至期末，货币资金余额248.86亿元，现金短债比1.44，净负债率90.06%，扣除预收账款后的资产负债率70.31%

03

融资有优势 规模扩张不止

客观来看，2021年的大悦城仍处在规模扩张的路上，势头有增无减因为去年，大悦城共获取6个商业项目，开业18家购物中心

或许是倚仗央企背景，大悦城虽保持扩张节奏，但在融资方面的优势确实不容小觑数据显示，2021年其筹资活动净现金流为72.63亿元

在融资渠道方面，去年其曾发行多笔ABS，中期票据，今年1月，再次成功发行一笔15亿元公司债，3+2年期利率3.08%，5+2年期利率3.49%，成本较2021年进一步下降。。

截至2021年底，大悦城持有货币资金248.86亿元，虽然较2020年底的317.64亿元减少21.65%，但完全可以覆盖34.5亿元的短期借款，以及139.47亿元一年内到期的非流动负债。具体看大悦城的授信，公开资料显示，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款，并购基金，资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，并为其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

在今年诸多房企对目标避而不谈的时候，大悦城却表示，2022年将新开工项目19个，新开工面积303万平方米，力争实现销售金额800亿元并且，轻资产商业项目拓展数量不低于2021年的7个

气势可嘉，但眼下行业还并没有真正迎来平稳期，2022年消费者的预期转向肯定还需要时间，行业发展依然存在较大阻力在如此背景下，即使贵为央企，大悦城恐怕也需小心慎行